筑城咨詢團隊于2022年9月份開始為涿州市保交樓項目提供全過程跟蹤造價服務，內容主要包括：項目前期踏勘，對項目剩余工程量、造價、圖紙的審核，出具工程造價審核報告，工程任務期內工程造價跟蹤審核。
一、保交樓政策出臺背景
近年來，隨著房企暴雷事件的反復出現，購房者擔憂竣工交付的問題，購房意愿較差。2022年7月，多地爛尾樓盤的“停貸”風波，引發了各方對房地產風險的關注。“保交樓”是2022年7月28日中共中央政治局會議首次提出的重要工作任務，會議指出，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房要求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。
2022年11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，人民銀行將面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。目前“保交樓”專項借款支持計劃正在快速地自上而下展開落地。以河北為例，“保交樓”項目主要由國家開發銀行河北省分行負責支持，目前相關工作正在有序落實，已經取得了不錯的成效。
二、涿州市保交樓項目介紹
涿州市保交樓專項借款第一批資金共計4.28億元，共有4個項目，分別為涿州市宏遠陽光麗景小區項目、涿州市華瑞卓越城住宅小區二期項目、涿州市鉑悅山一二期項目、涿州市香邑溪谷五期項目。
涿州市人民政府作為牽頭管理主體，嚴格落實黨中央、國務院的精神，按照保交樓相關備案項目的要求，負責落實反饋的備案項目資金監管、支取審批、用途審核、銷售回款監管等，確保資金專款專用，及時有效完成我市保交樓專項工作。
涿州市城市投資發展有限公司作為保交樓專項工作的承接主體，負責申領保交樓專項貸款資金，按照有關規定，審核具體項目貸款資金使用的合規性，確保準確執行政策，推進并監督專項貸款資金的合規使用。及時歸集包括但不限于項目剩余貨值的銷售回款、資金處置收益等回籠資金，嚴格監控并審批資金支出，及時足額歸還專項貸款本息。
銷售回款不足以償還專項借款的，將通過如下方式籌集資金償還：企業擬將剩余未售貨值在本單位或合作單位內部開展福利性質的認購活動，認購單價大幅低于市場價，以達到從速回款。同時，一是壓實企業、股東等相關各方責任的同時，輔督導企業盡快盤活其閑置土地或其他資產，包括通過出讓股權或市場化運作等方式，“斷臂求生、砸鍋賣鐵”，引導企業多渠道籌集資金，確保如期償還專項貸款；二是積極協調商業銀行向政府融資平臺“輸血”，進而調動發揮融資平臺“造血”功能，以助力房地產企業的合理融資需求。
三、保交樓項目后續可能面臨問題
當前有兩個問題需要我們關注，一個是政府按照市場化的邏輯進行“保交樓”，專項貸款資金滯后且不足；在當下的環境下，“保交樓”在執行過程中存在明顯優先級，即先支持貨值能夠覆蓋建設成本的項目，而那些貨值無法覆蓋建設成本的項目得到政府的支持的順序則相對靠后。由于此前預售資金監管的缺失，大量項目的貨值已無法覆蓋后續的建設成本，這也導致真正受到專項貸款資金支持的項目的數量相對較少。
另外一個困難在于項目仍然位于出險企業旗下，面臨各種糾紛，導致保交樓工作難以快速推進。目前多數出險企業正在陸續公布其重組計劃，和債權人的激烈博弈仍在進行。部分債權人不斷向出險企業提起訴訟，甚至有部分激烈的境外債權人向香港高等法院提出清盤。這些都明顯增加了后續保交樓的工作難度。
整體來看，在政府的大力支持下，保交樓的工作有了一定的起色。但是從工程進度來看，“保交樓”的工作形勢仍然頗為嚴峻。我們認為，目前債務糾紛和資金不足的問題互相纏繞，明顯增加了保交樓的難度。考慮到當前資金不足的問題仍然較為明顯，我們預計后續金融機構的專項借款將持續增加，規模將持續提升。此外監管當局亦可以給予商業銀行更多的鼓勵和支持，鼓勵商業銀行積極參與保交樓，從而推動保交樓工作的順利進行。
